Qué necesitas saber para negociar tu hipoteca
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Un préstamo hipotecario tiene muchas variables, y aunque se nos presenten como hipotecas rígidas o cerradas con condiciones fijas, existe normalmente para el solicitante cierto margen de maniobra para modificar algunas condiciones.

Qué necesitas para negociar tu hipoteca

1· Informarte bien de las opciones del mercado hipotecario

En España existen decenas de entidades bancarias que ofrecen diferentes préstamos hipotecarios con condiciones diferentes. Para distinguir estas condiciones, y así decidir concorde a tu situación, debes fijarte en:

  • Tipos de interés: es el concepto más importante que debemos tener en cuenta. La cuota y por consiguiente el interés que pagarás cada mes depende del Euribor (si tienes una hipoteca de tipo variable). Lo normal es que el tipo de interés se exprese en el contrato hipotecario como: Euríbor +1 %.

Cada banco especifica el precio de su hipoteca tanto a través del TIN ( Tipo de interés nominal) como de la TAE ( Tasa anual equivalente). Son dos formas de expresar el precio de la hipoteca.

Para decidir que hipoteca escoger, a nivel de comparación, debes fijarte en el TAE, que incluye diferentes comisiones y costes asociados a la hipoteca misma.

  • Comisiones: aunque todas las entidades bancarias cobran comisiones asociadas al mismo préstamo hipotecario, debes fijarte en el tipo de comisión:
  1. De apertura: se devenga en el momento de comenzar el préstamo hipotecario. Los trámites sobre la formalización y la puesta a disposición de los fondos del préstamo.
  2. De novación: la modificación de las condiciones del préstamo hipotecario ya contratado, supone trámites administrativos con sus respectivos costes.
  3. De subrogación acreedora: son los costes de los trámites administrativos además del cobro de una comisión.
  4. De amortización total o parcial: este tipo de comisión sólo se aplicará para préstamos contratados posteriormente al 2007. Estas comisiones se cobran cuando se da el pago anticipado de la totalidad o parte del capital pendiente del préstamo hipotecario. ¿Qué pasa? El banco pierde los intereses que cobraría en las cuotas mensuales, al cobrar la parte restante al pago de golpe. Esto es la amortización.

Si la amortización se hace en los 5 primeros años de la vida de la hipoteca, la comisión por amortización es del 5%. Posteriormente a los 5 años de vida de la hipoteca, es del 0,25%

5· De compensación de riesgo por tipo de interés: se cobra la compensación por cancelación anticipada en las hipotecas de tipo variable, con periodo de revisión de más de 12 meses, y para el resto de hipotecas cuando el interés del mercado esté por debajo del tipo de interés al que se contrató la hipoteca fija. Suele ir del 1 al 5%.

2· Qué queremos conseguir con la negociación de nuestra hipoteca

 Con la información recabada, llega el momento de saber qué queremos negociar, según nuestra condición y situación.

Tal vez unas mejores condiciones de partida, como un tipo de interés más bajo, o si ya tenemos una hipoteca contratada y nos han ofrecido en otra entidad unas mejores condiciones, negociar con tu actual banco las condiciones de la tuya.

Para negociar necesitas saber:

  1. Cuánta financiación necesitarás
  2. Cuál es el periodo de amortización que mejor se ajusta a tu situación económica ( cuotas inferiores a plazo más prolongado, o cuotas superiores en plazo reducido)
  3. Qué tipo de interés es el que más te conviene y estás dispuesto a pagar
  4. Qué productos asociados quieres contratar.

Una vez fijadas nuestras prioridades, es hora de sentarte y negociar respecto a tus propios objetivos, eso sí, se recomienda que la cuota mensual no supere el 35% de nuestros ingresos mensuales disponibles.

3· Negociar en base a tus necesidades

 La mayoría de las condiciones de nuestra hipoteca se pueden negociar y encontrar un punto medio entre lo deseable para los intereses de ambas partes, consumidor y banco.

Por ejemplo, la negociación del diferencial que se nos aplica a nuestro tipo de interés, que es de las más importantes, ya que una pequeña diferencia puede suponer una gran ventaja para nosotros.

Claramente no podemos controlar el Euribor y será el interrogante en las hipotecas variables.

Otro punto a tener en cuenta, es la amortización de nuestra hipoteca. Un mayor plazo de amortización implica hacer frente a una cuota mensual menor, pero a su vez encarece el coste total del préstamo hipotecario.

Por el contrario, a menor tiempo de amortización mayor cuota mensual a pagar pero nos saldrá más a cuenta  al no pagar tantos intereses añadidos a las cuotas mensuales.

Por último, las diferentes comisiones que anteriormente hemos explicado, también pueden ser negociadas.

Forman parte de las condiciones que podemos mejorar a nuestro favor a la hora de firmar una hipoteca.

Por lo tanto, para encontrar la mejor opción basándote en tus intereses y situación, deberás partir del estudio de diferentes préstamos hipotecarios y sus condiciones.

Interés, plazo de amortización y comisiones, será lo que deberás negociar como cliente, ante la entidad bancaria.